Was ist beim Grundstückskauf in Portugal zu beachten?

Als persönliche Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie benötigen Sie als ersten Schritt immer eine portugiesische Steuernummer (NIF). Diese braucht es, damit Sie in Portugal überhaupt in irgendeiner Form geschäftlich tätig werden können. Beim Bezug der Steuernummer muss  der steuerrechtliche Wohnsitz angegeben werden. Sofern es Portugal sein soll, braucht es eine Wohnsitzbescheinigung.

Die Eigentumsübertragung erfolgt entweder mittels öffentlicher notarieller Beurkundung, der so genannten Escritura, welche wahlweise über ein staatliches Notariat/Grundbuchamt oder ein privates Notariat abgewickelt werden kann, oder über einen hiefür konzessionierten Anwalt oder Soliciter. Im letzteren Fall heisst das Vertragsdokument dann DPA (documento único autenticado). Die für eine Escritura oder ein DPA notwendigen Dokumente sind gesetzlich genau definiert und von Fall zu Fall verschieden. Das Verfahren wird dadurch recht komplex. Es würde zu weit führen, an dieser Stelle zu versuchen, Ihnen einen Überblick über die notwendigen Dokumente zu verschaffen. Es ist deshalb unbedingt anzuraten, hiefür einen Fachmann beizuziehen. Der Grundbucheintrag wird nach erfolgter Eigentumsübertragung von Amtes wegen vorgenommen.

Neben den gesetzlich vorgeschriebenen Dokumenten ist aber vom Käufer, resp. von dessen Vertreter, dringend darauf zu achten, dass alle Eintragungen der bebauten Grundstücke (prédios urbanos) aktualisiert sind und mit den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort übereinstimmen. Das heißt, die effektiv vorhandenen Grundriss-Flächen der bestehenden Gebäude müssen im Grundbuch korrekt eingetragen sein. Nur so haben Sie Gewähr, dass die vorhandenen Gebäude dann später auch in der vorgesehenen Form genutzt werden können. Dies ist umso wichtiger, weil es zonenplanabhängig ist, wieviel man neu bauen, erweitern oder überhaupt bauen darf. Jeder Bezirk (Concelho) hat seine eigenen Bauvorschriften und seinen eigenen Zonenplan mit zum Teil sehr einschränkenden Vorschriften. Aber was im Grundbuch eingetragen ist, kann einem nicht mehr genommen werden – dafür sorgt die so genannte Besitzstandsgarantie (direitos adquiridos).

Bei unbebauten Grundstücken (prédios rústicos) sollte man sich die Bebaubarkeit jeweils mittels einer schriftlichen Bauanfrage / Bauvorabklärung (pedido de informação prévia vinculativa/viabilidade de construção- PIP) dokumentieren lassen. Diese hat ein Jahr Gültigkeit und ist verbindlich. Alles andere ist ein Glücksspiel, nicht mal weil der Verkäufer Sie betrügen will, aber weil in Portugal manchmal neue einschränkende Gesetze über Nacht in Kraft gesetzt werden können. Z.B. wurden im Nachgang zu den vielen Waldbränden im Jahr 2006 und dann vorallem auch im Jahr 2017 neue Gesetze erlassen, welche die Waldabstände und die Bebaubarkeit/Erweiterungsmöglichkeiten neu regeln. Diese Einschränkungen konnten und können unter Umständen ein vermeintliches Baugrundstück auf einen Schlag wertlos machen.

Die unbebauten Grundstücke sind in der Regel in den Steuer- und Grundbüchern mit weniger Fläche eingetragen als sie effektiv haben. Dies rührt daher, dass Portugal immer noch keine flächendeckende Katastrierung der Grundstücke hat und die (alten) amtlichen Eintragungen weitgehend auf der Basis von einfachsten Hilfsmitteln (Maßband, Abschreiten, Schätzungen) beruhen. Alle nicht katastrierten Grundstücke, die wir zum Kauf anbieten, werden von einem Topographen mittels eines exakten GPS-Vermessungsgerätes vermessen. Wenn es sich um eine größere Abweichung zu den Eintragungen handelt oder man die genaue Fläche für die Berechnung der Bebaubarkeit (Ausnützungsziffer) braucht, beantragen wir jeweils eine amtliche Flächen-Berichtigung. Bis ins Jahr 2010(!) hätten alle Grundstücke mittels Satellitenkatastrierung bereinigt werden sollen. Dies zumindest war das Plansoll des Staates oder der EU. Durch das fehlende Kleingeld in der Staatskasse kann es sich bei der Umsetzung aber noch um Jahre handeln. Daher bleibt in gewissen Gegenden vorerst alles beim vertrauten mittelalterlichen System der Grenzdefinierung mittels Marksteinen auf der physischen Seite einerseits (sofern auffindbar…), und andererseits dokumentarisch im Grundbuch und Steuerbuch durch die Benennung der Grenznachbarn oder der natürlichen Grenzen (z.B. Bach, Weg, Straße, Hügelkuppe, Grat). Zugegebenermaßen ist dies der Schwachpunkt im ganzen System des portugiesischen Bau- und Grundrechtes. Die portugiesischen Gerichte befassen sich nicht umsonst zu einem großen Teil mit Grenzstreitigkeiten. Deshalb legen wir auch größten Wert darauf, mit konsequenter GPS-Landvermessung und übersichtlicher physischer Markierung jedwelche Unsicherheiten zu eliminieren.

Neu geplante Straßen, Gewerbe-/Industriegebiete, etc. bedürfen ebenso wie in Mitteleuropa kommunaler Planungs- und Auflageverfahren, welche bei den Behörden eingesehen werden können. Bei Zweifel oder Unsicherheit kann man also jederzeit auf der Gemeindeverwaltung nachfragen. Ebenso bei neu geplanten Hochspannungsleitungen kann man sich vorgängig bei der Elektrizitätsgesellschaft über allfällige Erweiterungen des Energieverteilnetzes ins Bild setzen. Leider ist es aber auch schon vorgekommen, dass Linienführungen von Straßen im letzten Moment kurz vor Baubeginn geändert oder Netzerweiterungen der Energieversorgung kurzfristig beschlossen wurden. Leider kann man in diesem Bereich ein gewisses Restrisiko nicht ganz ausschliessen.

Kaufnebenkosten

In Portugal sind die Kaufnebenkosten Sache des Käufers. Diese bestehen aus:
• Steuernummer (NIF)
• Grunderwerbssteuer (IMT)
• Stempelsteuern (IS)
• Notarielle Ueberschreibung (Escritura/DPA)
• Grundbucheintrag (Registo)
• Honorar Anwalt/Soliciter (Advocado/Solicitador)
• Auszüge und Bescheinigungen (Certidões)

Für die Berechnung der jeweiligen Kosten gibt es ziemlich komplizierte Berechnungstabellen. Nur die Anwaltskosten/ Soliciter sind frei und sollten unbedingt vorher verhandelt werden. Die Kosten des  Energiepasses und eventuell weitere, in der obigen Auflistung nicht erwähnte Auslagen sind ohne anderweitige Vereinbarung Sache des Verkäufers.

Bei unseren Objekten haben wir jeweils die maximalen Kaufnebenkosten aufgeführt. Diese sind als maximaler Richtwert für die Kalkulation der Gesamtkosten zu verstehen. Durch die manchmal sehr spontanen Tarifänderungen können wir leider keine Garantie für eine allfällige Differenz übernehmen. Bitte lassen Sie sich die Kaufnebenkosten deshalb vor einer Kaufzusage von uns nochmals verbindlich rechnen.